PIT Onderzoek heeft een artikel geschreven over de woningbouw in Oisterwijk. De conclusie: Er staan nog geen piketpaaltjes in de grond en in de calculatie ontbreken plots 1000 woningen.
Na vaststelling in april 2022 van de “Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022-2027” door de gemeenteraad, stelden B&W eind september het “Uitvoeringsprogramma Woonzorgvisie” vast en stemde de gemeenteraad op 3 november jl in met het vrij maken van een bedrag van één miljoen Euro om de woningbouw te versnellen. Tenminste één cruciale vraag wordt in beide stukken niet beantwoord, reden waarom PIT Onderzoek de vraag: ‘hoe realistisch zijn de gemeentelijke voornemens om binnen 10 jaar 1.500 woningen te realiseren’, voorlegde aan wethouder Erik Logister.
Nederland wordt op dit moment gekenmerkt door een opeenstapeling van crises. Een ervan is de woningcrisis: er is een enorm – en bijna chronisch – tekort aan (betaalbare) woningen. Dat geldt ook voor de gemeente Oisterwijk. Voor een huurwoning moet je meer dan tien jaar als woningzoekende staan ingeschreven bij Leystromen. Starterswoningen in de koopsector zijn onbetaalbaar, áls ze er al zijn. Hoe kijkt de gemeente, als initiatiefneemster/aanjager van en toezichthouder op woningbouwprojecten, tegen dit probleem aan?
Woonzorgvisie
Op 21 april 2022 is door de gemeenteraad de “Woonzorgvisie Gemeente Oisterwijk 2022-2027” vastgesteld. In de inleiding bij deze visie staat onder meer: ‘Om in te kunnen spelen op de grote en gevarieerde vraag naar woningen zullen we als gemeente (….) creatief moeten zijn.’ Tevens lezen we: ‘De (woonzorg)visie vormt een belangrijke bouwsteen om (….) tot een passend wonen-welzijn-zorg landschap te komen’.
Half april van dit jaar besteedde PIT Onderzoek reeds aandacht aan die Woonzorgvisie in een artikel onder de titel: “Woonzorgvisie Oisterwijk: veel gespin, maar…..waar blijft de wol?”. PIT Onderzoek stelde toen vast dat uit de Woonzorgvisie niet duidelijk is geworden hóé de gemeente haar voornemens, zoals in die visie neergelegd, denkt te kunnen realiseren. Andere vragen, die wij als PIT Onderzoek toen stelden, waren: Hoe zeker is de gemeente dat deze woningen daadwerkelijk kunnen worden gebouwd? Waar moeten die woningen dan komen en wanneer? Zou de gemeenteraad de Woonzorgvisie niet moeten terugsturen naar de gemeentelijke tekentafel om tenminste enig inzicht te krijgen op niet alleen de Woonzorgvisie zelf, maar ook op de realisatie daarvan?
De gemeenteraad besloot in andere zin en de gehele uitvoering werd door de raad uit handen gegeven en overgelaten aan het college van B&W dat (in april 2022) toezegde nog vóór de zomer te zullen komen met een “Uitvoeringsprogramma”, daarmee tenminste suggererend dat in dat Uitvoeringsprogramma antwoord zou worden gegeven op (tenminste een aantal van) de hiervoor gestelde vragen. ‘Vóór de zomer’ werd uiteindelijk: in de herfst. Op 29 september 2022 werd via een Raadsinformatiebrief de gemeenteraad geïnformeerd over het “Uitvoeringsprogramma Woon-zorgvisie’.
Reden genoeg om de gerezen vragen eens te bespreken met de verantwoordelijk wethouder Erik Logister.
Het Uitvoeringsprogramma
In onze publicatie van april dit jaar spraken wij over 1.500 + 2.000, ofwel in totaal 3.500, in Oisterwijk te bouwen woningen, waarover gesproken wordt in de Woonzorgvisie. Immers, op pagina 51 van de Woonzorgvisie lezen we: “De totale plancapaciteit ligt medio 2021 op ongeveer 2.560 woningen. Dit is ruimschoots voldoende om te voorzien in de behoefte voor de komende tien jaar (1.500 woningen voor de komende tien jaar) en het realiseren van het eerste deel van de opgave van 2.000 extra woningen (onderstreping door PIT) voor de komende twintig jaar in het kader van de gebiedsontwikkeling Oostflank SRBT”. SRBT staat overigens voor “Samenwerkingsverband Regio Breda-Tilburg”.
In het gesprek met wethouder Logister bleek ineens dat het toch niet gaat om in totaal 3.500 woningen, maar om slechts 1.500 woningen en dat met deze 1.500 woningen én wordt voldaan aan de afspraken, met de gemeente Tilburg gemaakt over de zogenaamde “Oostflank SRBT” én aan de afspraken, tussen minister Hugo de Jonge met de provincies gemaakt om in heel Nederland 900.000 woningen te gaan bouwen.
Anders dan PIT Onderzoek had verwacht bevat het Uitvoeringsprogramma nog steeds geen enkel antwoord op de eerder geformuleerde vragen en alleen al vanuit die gezichtshoek is het Uitvoeringsprogramma teleurstellend. Het stuk kenmerkt zich door een uitvoerige beschrijving van de processen die uiteindelijk zouden moeten leiden tot uitvoering van de zes “speerpunten”, die in de Woonzorgvisie staan opgesomd. Die processen bestaan hoofdzakelijk uit monitoren van ontwikkelingen, onderzoeken naar en opstellen van allerlei documenten, het organiseren van bijeenkomsten, het maken van afspraken en het instellen van nieuwe overlegstructuren. Ofwel: een stuk met een hoog bureaucratisch/procesmatig gehalte, de (eerste) uitvoering waarvan tenminste twee jaar zal duren. Aan een voorspelling over hoe lang het daarna nog zal duren voordat daadwerkelijk meer woningen worden gebouwd (op natuur-inclusieve wijze) durft zich waarschijnlijk niemand te wagen, maar het is niet irreëel te verwachten dat dat nog jaren zal gaan duren. Ook de gemeente zelf houdt daar rekening mee, zoals blijkt uit de volgende zin uit de Raadsinformatiebrief: ‘Het is (…) mogelijk dat de planning, zoals die genoemd staat in het uitvoeringsprogramma, uiteindelijk niet haalbaar blijkt’.
Oorzaak van de vertraging zal – naast andere – zeker ook het feit zijn dat men – voor zover bekend – binnen de vier dorpskernen niet of nauwelijks gronden heeft waarop een substantieel aantal woningen kan worden gebouwd.
Het college van B&W heeft inmiddels wel al stappen ondernomen om het mogelijk te maken dat begonnen wordt met dat ‘Uitvoeringsprogramma’. In de raadsvergadering van 3 november jl heeft de raad ingestemd met het vrijmaken van een bedrag van € 1.000.000,— voor een “Programmaplan Versnellingsteam”. Met dat geld kan de gemeente onder meer extra personeel aantrekken om de bouw van de 1.500 woningen mogelijk te maken. Dat extra personeel wordt dan ondergebracht in een “Versnellingsteam” dat maatregelen moet voorstellen om woningbouw sneller te realiseren dan thans het geval is.
Vraag blijft daarbij wel: hoe wil zo’n ‘versnellingsteam’ woningbouw versnellen zolang de wettelijke procedures rond bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen blijven zoals ze nu zijn. Een gemeente kan de wettelijke procedures – met alle bezwaar- en beroepsmogelijkheden – niet sneller maken. Of die maatregelen, zoals in het persbericht van de gemeente staat, dan ook daadwerkelijk ‘zorgt voor versnelling van de woningbouw én realisatie van de juiste woningen’ zal de tijd moeten leren.
Waar gaat gebouwd worden?
Eerder, tijdens de Raadsontmoeting van 5 oktober 2020, presenteerde het college een lijst met “Prioritaire Projecten”, waarin locaties werden genoemd (aangewezen?) waarop – volgens B&W – woningbouw zou kunnen (moeten?) worden gerealiseerd. Onduidelijk is hoevéél woningen op de in die lijst genoemde locaties (kunnen) worden gebouwd. Ook op lange termijn zal het niet lukken om alleen op die locaties 1.500 woningen te bouwen, wat toch volgens de Woonzorgvisie de ambitie is van de gemeente.
Men zal dus uit moeten wijken naar de buitengebieden. Dan zullen er knopen moeten worden gehakt en keuzes moeten worden gemaakt tussen enerzijds het belang van de inwoners en anderzijds het belang van de natuur. De vrees is niet ongegrond dat uiteindelijk de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State hierin het laatste woord zal krijgen en de ervaring leert dat we dan al snel een jaar of vijf verder zijn, zo niet langer, omdat alle bouwwerkzaamheden nog (lang) niet zijn begonnen. Van ‘versnelling’ is dan niet echt sprake.
Een en ander verandert niet door de met de gemeente Tilburg (in het kader van het project “Oostflank SRBT”) te maken afspraken over de locaties – ook in Oisterwijk – waar gebouwd zou moeten worden op een zodanige wijze dat voorkomen wordt dat er lintbebouwing gaat ontstaan tussen de verschillende kernen. Wethouder Logister gaf in het gesprek met PIT Onderzoek aan dat er in het eerste kwartaal van 2023 een “Koersdocument Oostflank” zal verschijnen, waarin wordt aangegeven wáár precies in de gemeente Oisterwijk gebouwd zal gaan worden. Tot die tijd zouden PIT Onderzoek (en dus de Oisterwijkse inwoners) geduld moeten hebben. Vreemd is het dan dat er al in juni van dit jaar, tijdens een openbare vergadering van de Dorpsraad Berkel-Enschot, een presentatie is gegeven over het project “Oostflank SRBT’, waarin niet alleen staat dat al vóór het einde van dit jaar de specifieke locatieplannen moeten zijn uitgewerkt, maar waarin én gesproken wordt over het realiseren van 2.210 tot 2.610 (in plaats van 1.500) woningen in de gemeente Oisterwijk, én in een vijftal scenario’s min of meer concrete locaties worden getoond met aantallen daar te realiseren woningen, waarvan men zich kan afvragen of een en ander realistisch is. Een voorbeeld: 250 woningen in de kern van Oisterwijk, waar wil men die realiseren?
Risico’s
In de tijd dat de gemeente bezig is met het ontwikkelen van het project “Oostflank SRBT” zien speculanten mogelijk kans om grote stukken grond, die feitelijk (maar op dit moment nog niet bestemmingsplan-technisch) beschikbaar zijn voor woningbouw, op te kopen, met als gevolg dat de toch al hoge grond- en huizenprijzen alleen nog maar meer zullen stijgen. Niet echt een ontwikkeling waar starters, senioren en bijzondere doelgroepen op zitten te wachten, nu door de gierende inflatie de bouwkosten in alle details toch al door het dak gaan en het bouwen van woningen dus al veel meer geld kost dan waarvan men is uitgegaan toen met begon met het project “Oostflank SRBT”. Dan hebben we het nog niet eens over de meest recente uitspraak van de Raad van State van 2 november 2022 over de stikstofuitstoot bij bouwprojecten, die ongetwijfeld (ook weer) zal leiden tot verdere vertraging in de realisering van bouwprojecten.
Conclusie
Wie denkt dat met het Uitvoeringsprogramma Woonzorgvisie en de instelling van een ‘versnellingsteam’ daadwerkelijk de piketpaaltjes zijn gezet voor de daadwerkelijke snelle realisering van 1.500 (of toch 2.500??) woningen op korte termijn, komt bedrogen uit.
Het wordt tijd voor daadwerkelijk concrete actie van de zijde van de gemeente om het hiervoor geschetste negatieve en ontmoedigende scenario te voorkomen en ervoor te zorgen dat binnen één of twee jaar daadwerkelijk (veel) meer woningen worden gebouwd ter voldoening aan de steeds urgenter wordende woningbehoefte van Oisterwijkse ingezetenen. PIT Onderzoek zal de ontwikkelingen zeker blijven volgen.
Ook de woningzoekende inwoners van de gemeente Oisterwijk zullen de ontwikkelingen ongetwijfeld, maar dan met zorg, blijven volgen met in het achterhoofd twee – Rotterdamse – uitspraken: “eerst zien, dan pas geloven” en “niet lullen, maar poetsen!”. En zo is het maar net.
